Locataire et bailleur : droits et devoirs

Après avoir abordé les conflits entre bailleur et locataire, il est important d'attirer l'attention sur les obligations de l'un et de l'autre car ces conflits sont bien souvent inhérents à la méconnaissance de ces obligations

N'oublions pas que la signature du contrat de bail entraîne des effets obligatoires pour les deux parties : mise à disposition du bien loué, garanties des vices et défauts pour le bailleur ; paiement du loyer et maintien en bon état de la chose louée et sa restitution pour le locataire.

Le bailleur 

Il doit d'abord mettre le bien loué à disposition du locataire. Ce bien loué doit être conforme à la description et à l'usage établis par le contrat. Le bailleur n'a pas le droit de louer le même bien à plusieurs personnes et à la même période. Dans le cas contraire, le juge donne raison au locataire honnête ou à celui qui a conclu en premier. Devant le locataire évincé, le bailleur est responsable et lui doit par conséquent réparation. En outre, la chose louée doit être en parfait état et ne nécessiter aucune réparation. Ce qui oblige le bailleur à faire les travaux nécessaires au maintien de la chose à l'usage auquel elle a été destinée. Les travaux à la charge du bailleur sont ceux relatifs à la structure et aux éléments essentiels de la chose louée, comme le toit et les murs.

Dans le cas où le bailleur n'exécuterait pas les travaux obligatoires, le locataire peut demander au juge l'autorisation de les faire exécuter aux frais du bailleur. Le locataire peut encore faire recours à l'exécution forcée, c'est-à-dire demander au juge d'obliger le bailleur à effectuer les travaux. Toutefois il faut relever qu'en cas de conflit relatif à la réalisation des travaux, le locataire doit continuer à payer son loyer sauf si le manque de réparation rend impossible l'usage normal de la chose louée. N'oublions pas que le bailleur est responsable en cas de dommage subi par le locataire. Il est d'autre part tenu à une obligation de garantie prévue par la loi, qui sanctionne les vices et les défauts qui nuisent au bon usage de la chose louée. Qu'il en ait connaissance ou non, le bailleur doit garantir le bien loué de ces vices et défauts qui ne sont pas toujours visibles. En cas de dommages subis, le bailleur doit indemniser le locataire.

Le bailleur doit éviter de troubler le locataire. Il lui est donc interdit de modifier, sans son accord, les conditions d'utilisation de cette chose ou de la gêner, sauf lors de travaux d'entretien qui ne peuvent attendre la fin du bail. Le bailleur doit enfin garantir le locataire des troubles qui émanent de tiers, par exemple lorsque la propriété du bien loué est revendiquée par une tierce personne. Si du fait de cette revendication le locataire perd l'utilisation du bien loué, le bail prend fin. Si la perte du bien est partielle, le loyer est diminué en conséquence.

Le locataire 

Le locataire doit d'abord faire usage de la chose louée « en bon père de famille », c'est-à-dire user de la chose de façon paisible, sans créer ni trouble, ni tapage, ni scandale. Cette obligation permet de protéger le bailleur qui pourrait être rendu responsable en cas de troubles du voisinage causés par le locataire. Le locataire doit également respecter l'usage pour lequel le bien lui a été loué. Ainsi il ne peut faire un usage commercial d'un immeuble loué en tant qu'habitation. Mais il peut l'utiliser pour abriter le siège de sa société.

Le locataire doit payer le loyer comme convenu avec le bailleur, d'avance ou à terme échu, mensuellement ou trimestriellement, annuellement ou même saisonnièrement. Le bailleur remettra au locataire qui le demande une quittance de loyer qui prouve le paiement du loyer. Notons que le locataire doit verser au bailleur, lors de l'entrée dans les lieux, un dépôt de garantie.

À l'expiration du bail, le locataire doit restituer la chose louée au bailleur telle qu'il l'a reçue, exception faite de la chose qui a péri par vétusté. L'établissement d'un état des lieux établi à la conclusion du bail permet de faciliter cette étape. En son absence, le juge considère que le locataire a reçu le bien en bon état. C'est de cette obligation que naît le devoir du locataire d'effectuer les travaux d'entretien et de ne pas modifier la chose louée, comme par exemple abattre une cloison ou créer une fenêtre. Pour vérifier si l'obligation de restitution du bien loué est respectée, on compare l'état des lieux dressé à la sortie. Le locataire reste responsable des dégradations et pertes subies du fait de son utilisation, de celle de sa famille ou de ses sous-locataires, sauf à prouver le contraire. 

                                    Par Jrang An@go.